周玉兰继续介绍另外一款产品：“《华信大东京不动产短期收益特别计划》这款产品是华信集团借 1985 年《广店协议》后日元升值的风口推出的，当时华信集团以‘外汇创收试点’名义，获批国内首例华瀛联合不动产投资专项。”

“合作方是瀛国知名不动产开发商藤田观光，这家公司主营高端酒店与度假村，实力强劲。”

周玉兰一边介绍，一边翻开文件：“产品的标的资产很有潜力。”

“一是东京港区芝浦仓库改造项目，地块前身为三井物产旧仓储地块，藤田観光已经获得东京都政府批准，将其改建为‘芝浦港南 Premium Tower’，里面包含写字楼、豪华公寓及精品商场。”

“二是大阪北浜短期持有地块，这里是大阪市政府规划中的金融新区地块，虽然目前还在概念阶段，但明年很可能成为热门炒作区域。”

“除了资产相当有潜力之外，这款产品期限仅 18 个月，从 1987 年 6 月至 1988 年 12 月，比同期信托产品 3 - 5 年的周期短很多，资金回笼更快。”

周玉兰顿了顿，抬眼观察陈志斌的反应，发现陈志斌身子微微前倾，专注的神态确实反映出来他对这产品有不小的兴趣。

她兴奋地接着说道：“在收益方面，年化 12% 的固定回报由藤田観光以大阪地块所有权及三菱银行备用信用证联合担保，要是项目回报超过 20%，投资者能分得超额部分的 70%。”

“从运作结构来看，产品总规模 500 亿日元，约合 2.5 亿美元，分为优先级和劣后级，中信渠道只销售优先级份额。”

“这些里面 70% 的资金用于芝浦项目改建，主打东京外资企业高管租赁市场，要知道今年东京外企入驻率已经达到了历史峰值，租赁需求相当旺盛，剩下 30% 的资金用于大阪地块，通过‘购地 - 抵押 - 再贷款’进行循环套利，这也是泡沫期常见的金融操作手段。”

“在兑付来源上，为保障优先级退出，芝浦项目会预售 20% 的公寓单元给瀛国本地富裕阶层，提前回笼资金，大阪地块则抵押给富士银行获取过桥贷款，对方承诺封闭期结束时，地价至少上涨 50%。”

陈志斌认真听完介绍，目光紧锁桌面，陷入沉思。

房间里一片寂静，只有空调运转发出的轻微嗡嗡声。