“准确地说，是买下土地所有权和空间开发权。” 冷书瑶又从资料中抽出一份三井不动产的合约模板，解释道，“根据瀛国 1984 年《都市再开发法》的修订，我们能够将这块地的容积率从 400% 提升至 650%。”

她熟练地敲击计算器：“仅此一项，就能让我们的资金价值增加 1.8 倍。”

“在这基础上，” 冷书瑶又拿出另外一叠资料，“我们可以抵押这块土地，从富士银行获取年息仅 3.2% 的日元贷款，之后，通过摩根士丹利货币互换协议，将贷款转换为美元，同时锁定汇率为 145 日元兑美元。”

“再用这些美元购买漂亮国联邦住房贷款抵押公司，也就是 Freddie Mac 的债券，年收益能达到 5.7%。”

“土地信托架构方面，我们将购置的不动产注入三井信托的‘土地信托计划’，获取可流通的受益权证书，最小交易单位为 1 亿日元。接着，通过大和证券向地方信用金库分销受益权份额，实现资金的回笼与增值。”

从 1985 年开始，瀛国低利率政策、宽松的信贷环境，再加上疯狂的土地投机，让东京、大阪等核心城市的地价像火箭一样蹿升，在这场资本盛宴里，信托银行扮演了极为关键的角色。

土地信托计划就是把土地所有权和收益权分离开来，土地所有者把土地委托给三井信托后，信托公司就会负责土地的开发、管理，或者将土地租赁出去，之后按照约定，把租金收入或者出售土地的利润，分配给委托人和投资者。

三井信托接着把土地信托受益权分割成金融产品，这就相当于后来的不动产投资信托基金的前身，这些产品面向市场发售，吸引了大量资金流入不动产市场，进一步推高了土地价格。而且随着土地估值不断上涨，信托公司还能为委托人提供追加融资。

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这就让大家可以用土地反复抵押融资，形成‘土地担保、融资、购地、再担保’的投机链条，极大降低了土地投资的资金门槛，土地信托计划不仅让更多人参与到这场投机中来，也让所有人都相信地价会一直涨下去。

“税务穿透结构部分，我们会使用税务协定、离岸实体再加上宗教免税三重手段降低综合税负。”

冷书瑶指着资料上的图表，详细讲解道：“税务协定方面，我们会设立风车国控股公司，收取瀛国子公司的特许经营费，依据瀛风税收协定，税率仅 5%。”

“再让开曼 SPV 持有风车国公司股权，享受资本利得税豁免，这会让我们的退出成本降低不少。”

“另外，参考去年瀛国财阀的实际案例，我们可让京都东本愿寺作为名义持有人，以此规避固定资产税。”

“名义持有人？” 陈志斌有些疑惑地问道，“这会有风险吗？”

“任何事情都伴随着风险。” 冷书瑶笑道，“一旦涉及法律纠纷，名义持有人的身份认定就会成为关键。如果被税务部门或司法机构认定为恶意避税，不仅会面临高额罚款，信托计划的合法性也可能受到质疑。”