对，独特的“IP”特色，才是特色小镇的核心，是村镇的创收来源和持续竞争力。周瑁远如是说。

林子苏这才恍然大悟，忍不住好奇地问他，崬森是不是也准备介入特色小镇的开发？

周瑁远笑了，便给她提议，让她可以思考一下，将做个议题作为报告的内容。还给她透了底，此次考察，就是准备储备和培养这方面的人才。

还说，他特意将她带在身边，而不是作为普通的考察团成员，就是在这方面对她给予了厚望和期待。

林子苏颇感惊讶，他从来都是这样，对任何事情都成竹在胸，不动声色间就运筹帷幄，谋篇布局。

更难得的是，他对自己竟如此信任，除了表示感激，也对他有了更深的敬重和仰慕。因此也更加上心学习。

考察学习期间，她保持了高效的学习力和空前的兴趣。

除了林子苏，保持同样兴趣的，还有同行的欧阳洋。

但是，经过深入的学习和研究后，林子苏才发现从提出IP，到落地IP，最终将IP转化为经济效益，并不是件容易的事情。

以日本的特色小镇为例，和国内传统地产开发很是不同，特色小镇开发是一项综合性复杂性的工程。

它的产品已经不再是单纯的项目开发模式，而是多业态、多产品的商业模式。

而且它投入大、周期长、成本高等特点，使其很难像传统地产一样实现快周转、快速回笼资金，更不要说实现标准化的管控。

林子苏就这些疑问向周瑁远请教，周瑁远倒像个先知先觉的教父一样，跟她讲解现在国内已经有开发商在探索特色小镇的落地可行性，但都还是投入和产出不成正比，这也让很多开发商望而却步的原因。

学习考察，很容易复制特色小镇的“形”，但却很难克隆它的“神”，因为每个地方的“IP”都具有唯一性。

所以在国内发展特色小镇，需要一个很长过程，才能探索到合适的行之有效的商业模式，否则很难实现盈利。

周瑁远特别指出，特色小镇的发展，最重要的是打通IP产业的上下游通路，形成产业化的运作模式，进行多产业、多业态、多产品协同规划和运营，只有这样才能实现规模化效应。

他说国内真正以特色小镇操盘的不多，盈利中体现最好的，知名的影视基地横店算一个，但它最开始并不是特色小镇定位。

它是在长期的运作和摸索中，渐渐进化和衍生出来的周边服务业态，因为需求使然，后来又逐渐打通了产业链系统，才有了后来特色小镇的概念和模式。

横店不是设计规划出来，而是进化演变出来的产物。如何通过早期的设计、规划和干预实现特色小镇的有效落地，这才是特色小镇值得学习和思考的地方。

林子苏不懂就问，问他，怎么样才能实现产业链的上下游通路？

周瑁远只说，这也是他在思考和探索的，也是这次考察要解决的问题。但有一点是肯定的，那就是项目的前策尤其重要，而且它的可行分析、定位策划更复杂、更多元，需要考虑的因素、条件和利益关联方都很多。

林子苏似懂非懂，为了完全搞清楚这个困惑，林子苏就白天随团考察学习、协助张庆东做服务，晚上则在周瑁远的指导下搜索相关资料，进行学习、消化和理解。

有时也会和周瑁远探讨和交流，理论结合考察案例，才让她开始融会贯通。

周瑁远告诉她，不要着急，年后他还会组织国内的专家机构到总部讲课，她有的是时间学习研究。

林子苏便调侃他是个“老谋深算的家伙”。

林子苏说这话时，考察团正在一个文旅园区内参观，二人远离众人，在一处江户时代的亭台古迹前参观。

周瑁远听到她说这话，趁其不备吻了她，林子苏吓得赶紧推开他，旁边的田中课长禁不住就笑了，让林子苏窘迫不已，脸红成了苹果。

周瑁远嘴角划起一道魅惑的弧，耳语道：“所以，这个老谋深算的家伙，就喜欢和你在一起！”

林子苏一时没反应过来，问：“为什么？”

周瑁远嘴角的弧线更深了，却就是笑而不语。林子苏深深的眸子，盯着他笑弯的眼睛。

周瑁远嘴角的弧浅了下来，不自禁地捏了一把她的脸，道：“别这样看着我，这让我有想吻你的冲动。你知道，你让我失控，发疯——”

林子苏的心漏跳了一拍，沧海桑田之后，心底还是保留了那份对他的疯狂和欲求，天呐，这个男人，我该拿他怎么办？

林子苏赶紧收回暧昧的视线，脸和天边的晚霞相映生辉，低声埋怨了一句：“明明是你让我发疯……”

“简单放松快乐，是人际关系最难得的。但是，成人的世界，总会有很多不得已的‘算计’，”周瑁远说得正一本正经时，突然用力款住林子苏的腰，坏坏一笑，也学了她低语，道：“我喜欢让你发疯！”

林子苏猝不及防，小腹收紧，唯恐和他的对话被旁人听到，便紧张地望了周边，大家正三三两两地各处参观拍照。

周瑁远很自然地松开了她，又笑而不语，坏坏的样子，很是让人着迷。

林子苏故意不悦地睨了他一眼，便要过去和大家汇合，周瑁远便过来勾了一下她的手指，和她并肩而去。

日本的考察渐渐进入尾声，整个考察过程都还算顺利。

唯独杨玫见到周瑁远和林子苏的出双入对伉俪情深，颇为郁郁寡欢。

周媚十分乖觉，一路和她形影相随，不时耳语交流，算是对她的投桃报李，也让杨玫得到些许的安慰。

结束日本考察，考察团又飞往新加坡。

也是新加坡之行，让林子苏第一次接触到了国外地产项目开发和运营的独到之处。

比如周瑁远此前提到的新加坡“Home by home”模式，地产开发商与政府方、资本方、建设方、运管方、社区居民等形成一个利益共同体。

他们一起协同规划和治理，根据社区物业的规模、类型和居住人口，设计配套相应的商业设施和社区生活服务功能，包括社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目。

他们将国内不温不火如同鸡肋的社区底商经营成繁华的区域商业中心，与城市级商业中心进行差异化商业定位，优势互补，交通贯通，通行自由，避免了区域和区域之间的恶性竞争。

尤其是考察团参观考察的大巴窑HDB HUB，为考察团做向导和介绍的是新加坡城市发展集团的高管陈威廉，是周瑁远的剑桥同学。

二人交好多年，此次新加坡之行，也是他极力邀请和安排。

陈威廉给他们设计考察的第一站就是大巴窑，因为这里是新加坡商业典范。

在这个区域，涵盖咖啡、餐食，送餐和节日套餐功能，低价超市和普通超市同时设立，供不同消费选择。

从水果、蔬菜到服装、百货，从家电到首饰、眼镜，从餐饮到美发、美甲，日常生活的各个服务门类，5分钟覆盖周边社区居民。

同时大巴窑HDB HUB还结合多个政府公共服务职能，加大辐射，使社区之外的人也能经常出入大巴窑地区，带来了社区外的消费人群。

各利益关联方各司其职，共同构成社区商业共同体系统，维护社区商业的生态发展。

这样全新的商业运营理念，让林子苏和崬森一众高管都为之眼前一亮，大家都禁不住好奇，提问交流十分主动，极大地拓宽了他们的眼界和思维。

但陈威廉也指出，要运营这样的商业模式，对开发商有更高的要求，和美国房地产的“专业开发模式”不同，新加坡的地产开发管理呈现“全过程开发模式”。

也就是以开发商为中心的一条纵向的产业链，从拿地、开发、卖房、经营，均由开发商独立完成，陈威廉所在的城市发展集团就属于这样的开发商类型。

周瑁远一年前在上京大学的EMBA圈层活动中，就已经了解到了新加坡的商业模式，接过陈威廉的话，周瑁远告诉众高管，国内的地产行业在这方面是空白的，崬森也不例外。

但并不是没有大胆的尝试者，蔡晋和其朝阳公司算是其中一个。

从蔡晋辅导崬森的商业项目，将这一模式理念落地在崬森各地市社区底商-“森邻里”上，是可以看出蔡晋及其团队深谙新加坡这种邻里中心商业模式，且将其巧妙运用到符合国内的社区商业运营，极大地提升了社区商业的溢价和增值。

周瑁远的补充讲解，令一众高管恍然大悟。

结束新加坡考察，考察团又分别飞往英国、德国、葡萄牙等欧洲国家调研学习特色地产项目。

在英国时，某个闲暇的工作之余，周瑁远带了林子苏去看他在英国伦敦的“老姑”。

“老姑”是老爷子的表姑姑，这也是周家太爷爷辈唯一一个还在世的人物，年纪和老爷子差不多。

不过和老爷子一脉的人丁稀落景象不同，“老姑”家枝繁叶茂，四世同堂。

大概混血的缘故，“老姑”家的后代个个都是颜值担当，难怪周瑁远会有如此神仙的颜值，这几乎是他们家族的基因啊！

“老姑”特意为周瑁远和林子苏的到来，开了一个隆重的party，这让一向喜静的二人反而有些不适应。

“老姑”家人都十分开朗外向，都是自然熟的那种，西方的文化开放自由，崇尚简单，谈话也十分直接，这倒是和周瑁远一样。

“老姑”也像大多数长辈一样，问及周瑁远和林子苏打算何时结婚，说她想在有生之年能喝上“瑁儿”的喜酒。

林子苏羞涩不语，只静静地看向周瑁远，周瑁远不想撒谎，就惯常性地转移话题，说爷爷很想念她，只是身体不如从前，不能远行，也盼望“老姑”能常回去看看爷爷。

“老姑”和蔼地笑着拍了拍他的肩膀，又聊了别的话题，竟没有像中国式长辈的催婚，很好地化解了两人的尴尬。

后来，周瑁远向“老姑”谈及了“三奶奶”，老姑也是一脸惆怅，说你三奶奶几年前做了手术后，身体境况就一年不如一年。

感叹说她和你爷爷分开也快30年了，前些年她身体好的时候，就劝她回去中国，说老爷子一直念叨她和他的两个女儿，希望她能回到他身边，把两个女儿也带回去，一家人团团圆圆多好。

可是，你这三奶奶的脾气，还是和当年一样，说什么都不肯回去，她说当年选择离开，并不是一时冲动，既然说了一辈子不会再见，就是说到做到。

周瑁远闻言甚是黯然，林子苏却是一头雾水，“三奶奶”又是谁？

“三奶奶”是谁？周瑁远是这样告诉林子苏的。

三奶奶，是老爷子的三太太。

她是唯一一个拒绝老爷子求婚的女人，而且还是她在为老爷子生了两个女儿的情况下，只是有一个后来死于车祸，不过后来二奶奶去世后，爷爷就把她刚出生的女儿过继给了三奶奶，后来一直就由三奶奶抚养。

三奶奶是个中英混血，家境优渥，大学时参加选美获得亚军，老爷子是那届的颁奖嘉宾，对她是一见钟情，和她在一起长达18年都恩爱有加，从来没有红过脸。

老爷子也是爱她爱得发疯，家里的二太太气到流产最终精神失常含恨而去，儿媳儿子相继去世，都没能阻挡老爷子想娶她的决心。

就当大家都以为她嫁入周家木已成舟时，她突然提出分手，那年周瑁远9岁。

她的理由是不喜欢豪门的生活，而且她说到做到，第二天就带着两个女儿离开了新港。

老爷子疯了一样到处找她，还飞去英国，也都没找到。

后来因为内地的地产事业板块发展迅猛，急需要老爷子回去主持大局，这才无奈放弃了寻找。

也是前两年，后来又听说二十多年前三奶奶就嫁了人，还生了个儿子，生活得不错，丈夫是个英国人，很爱她，把她的两个女儿也是视如己出。

听到老姑说起老爷子，三奶奶就只是沉默，什么也没说。不知道怎么的，后来她又成了一个人，现在也已经是65了。

周瑁远说他想去拜访这个三奶奶，他也想在爷爷有生之年，让他们能破镜重圆，让爷爷不那么孤单。自从三奶奶离开后，爷爷就没有再娶过，一直都是一个人，只怕也是对三奶奶念念不忘的缘故。